1、上半年业绩大增103%、完成计划61%,源于毛利率提升和安石并表
   
公司17H1实现营收11.8亿元,同比增长0.2%;归母净利润2.7亿元,同比增长103.3%;分别完成年初计划目标39.4%、61.6%;每股收益0.31元,同比增长93.8%;毛利率和净利率分别为49.7%和23.0%,分别提升19.3和11.6个百分点,毛利率和净利率提升主要系高毛利率项目结转以及光大安石和安石资管并表所致;三项费用率合计11.5%,提升7.1个百分点,主要系光大安石和安石资管并表后管理费用大幅增加所致。
   
2、房地产基金业务营收1.8亿,光大安石AUM提升至433亿元
   
从利润来源来看,光大安石和安石资管上半年实现营收1.8亿元,净利润0.94亿元,完成17年净利润承诺2.26亿元的41.6%,实现归属上市公司的营业收入和净利润分别为0.92亿元、0.48亿元。报告期内,光大安石平台在管物业面积逾280万方,在管金额规模433亿元,较2016年年末增长28.5%。另外房地产基金业务应收账款1.2亿元,较2016年年末增长241.6%,充分保障17年净利润承诺顺利完成。
   
3、上半年签约销售下降70%,较高预收账款保障业绩稳定增长
   
17年上半年合同估算销售收入7.7亿元,同比下降66%,销售金额主要由上海浦东前滩后院项目和嘉定梦之缘项目贡献;合同销售面积1.6万方,同比下降86%;结算收入9.5亿元,同比减少15.8%;结算面积8.9万方,同比增加36.7%。报告期末,预收款项37.2亿元,同比增长12%,可覆盖17年计划营收124%,17年业绩增长有保障。
   
4、公司财务状况优异,整体平均融资成本维持低位5.5%
   
报告期末,公司资产负债率52.9%,净负债为净现金状态,公司财务状况优异。另外公司拟注册和发行不超过人民币20亿元中期票据,届时公司融资结构将进一步优化。17年上半年公司整体平均融资成本5.47%,虽较2016年略升0.16个百分点,但仍然处于行业较低水平。
   
5、光大系再增持计划进一步绑定利益,打造唯一房地产基金平台
   
目前光大系合计持股约24.3%,并计划后续1年内再增持0.5%-5.5%,未来公司利益将得到进一步绑定。4月22日公司实控人由上海嘉定国资委变更为光大集团,最终控制人为中央汇金。光大系入主公司后将大力推进房地产基金业务发展,未来将打造旗下唯一房地产基金平台。
   
6、投资建议:安石并表贡献业绩、房地产基金快速发展,维持推荐评级
   
经历多次股权增持和资产注入后,公司已成为光大系唯一房地产基金平台,并且目前公司房地产基金管理规模快速增长,正迎合我国目前资产证券化的大趋势,或将成为房地产基金龙头。我们维持公司2017-18年每股收益预测为0.74元和0.80元,目标价20.00元,维持推荐评级。
   
7、风险提示:房地产市场下行风险,地产基金业务发展不及预期。