光大安石并表,归母净利显著增加。17年上半年实现营收11.82亿元(+0.25%),归母净利润2.71亿元(+103.28),分别完成年度计划的39.39%、61.63%归母净利增幅远超营收主要系房地产开发业务毛利率与上年同期相比较高且光大安石和安石资管并表所致:17年上半年光大安石和安石资管累计实现营业收入1.75亿元、净利润0.94亿元,归母净利润0.48亿元,净利率达53.8%。毛利率跳增19.3个pc至49.7%,净利率跳增11.6个pc至23.0%,三费占比增加7.1个pc至11.5%,税金占比下降6.2个pc至4.9%。地产销售回落,预收款保障全年业绩。17年上半年销售面积1.57万方(-85.46%)、销售额7.66亿元(-65.77%),待开发项目计容面积4.2万方,开发项目计容面积99.2万方。预收款37.2亿元,可锁定全年业绩。
   
光大安石地产基金龙头,政策扶持尽享红利。17年上半年房地产基金业务营收1.75亿元,其中管理及咨询服务费收入1.64亿元。截至6月底应收账款1.17亿元(+242%),主要系地产基金业务确认的应收咨询顾问服务费和资产管理服务费。光大安石平台房地产资产管理国内领先,连续三年蝉联“中国房地产基金综合能力TOP10”榜单第一名,现有在管物业面积逾280万方,新增管理规模96亿元,在管规模433亿元,规模增速超预期。政策鼓励企业规模化发展租赁业务下,公司将借助其行业龙头和唯一上市公司优势,成为资产证券化和房地产基金蓝海发展黄金期的最重要的红利分享者。
   
光大系持续增持,入驻董事会深化合作加速转型。上海光控3至4月购买3413万股,占比5.0%,均价18.32元/股。截至4月22日,光大系合计持股24.27%,同时上海光控公告计划自4月7日起12个月内增持0.5%-5.5%。17年中报显示上海光控持股达5.06%,光大系合计持股达24.33%,上海光控正稳步实施既定增持计划。5月选举产生第九届董事会、监事会,其中光大系占据6名非独董中的4名,光大系积极入驻董事会,未来公司与光大集团合作深化可期。
   
公司坚持“轻重并举,双轮驱动”的发展战略,光大集团持股24.33%股权(上海光控计划于12个月内增持0.5%-5.5%,目前尚未达到增持目标)。RNAV9.9元/股,国家鼓励企业自持物业发展租赁市场,市场对资产证券化及房地产基金的需求正在爆发。预计17-19年营收30、36、43亿元,EPS0.44、0.58、0.73元,对应当前股价PE43、36、30倍,6个月目标价20元,对应17年PE45倍,“强烈推荐”。
   
风险提示:市场波动剧烈、转型遇阻、房地产基金业务进展不及预期。