1、17年业绩大增84%、超年初计划125%,源于毛利率提升及安石并表
   
公司17年实现营收30.8亿元,同比增长30.5%;归母净利润5.5亿元,同比增长84.4%,分别超额完成年初计划102.7%和125.0%;毛利率和净利率分别为44.2%和17.7%,分别提升13.7pct和5.2pct,毛利率和净利率提升主要源于高毛利项目嘉定梦之缘和花桥梦之晨集中结转、光大安石和安石资管并表以及投资性收益同比+131%;三项费用率12.3%,提升7.4pct,主要系光大安石和安石资管并表后管理费用大幅提升6.4pct至8.8%所致,费用占比营收12.3%,略高于年初计划0.3pct,费用管控较好。
   
2、光大安石营业收入5.3亿,对应净利润2.5亿元,管理规模达492亿
   
从利润来源来看,17年房地产基金业务实现营收5.3亿元,其中管理咨询费用4.9亿元,对应净利润2.47亿元,超额完成17年净利润承诺2.26亿元109%,并估算归属上市公司净利润为1.26亿元。截至17年年末光大安石平台在管金额规模492亿元,LP投资余额14.5亿元,分别同比+46.0%、+112.9%。另外,受光大安石并表影响,17年末房地产基金业务应收账款1.0亿元,较16年年末增长202.3%。公司出租物业11.9万平米,租金收入5,425万元,分别同比+2.4%、+7.3%。
   
3、17年合同销售同比-31%,丰富待结转资源+高预收款保障18年业绩
   
17年公司合同销售收入24.3亿元,同比-31.0%,销售金额主要由上海前滩后院项目和嘉定梦之缘项目贡献;合同销售面积4.6万方,同比-75.7%;结算收入24.5亿元,同比+7.6%;结算面积20.8万方,同比-3.5%;新开工和竣工面积分别为5.7万方、50.0万方,分别同比+9.9%、+94.6%,结转竣工比为41.6%,待结转资源丰富。17年年末公司预收款项40.0亿元,同比+5.5%,可覆盖17年营收130%,充裕预收账款充分保障18年业绩。
   
4、REITs业务核心标的,受益于政策春风,未来业务有望快速发展
   
17年4月公司实控人由上海嘉定国资委变更为光大集团,11月公司正式更名为光大嘉宝,更名后公司房地产基金业务标签凸显。18年4月,证监会、住建部联合发文,将全面推进住房租赁资产证券化相关工作,公司作为光大系旗下唯一REITs平台,未来业务有望快速增长。17年公司西安大融城等“大融城”品牌相继落地,在管大融城项目达到12个,此外还完成了重要节点城市的物流产业园布局。报告期末,公司资产负债率54.9%,整体平均融资成本5.39%,净负债持续净现金,财务结构较健康。
   
5、投资建议:业绩略超预期,受益于REITS加快推进,维持“推荐”评级
   
公司目前是光大系唯一房地产基金平台,在政府大力推进房地产行业长效机制背景下,大量REITs相关支持政策陆续出台,REITs发展将迎来春天。目前公司房地产基金管理规模快速增长,成为房地产基金龙头潜力巨大。鉴于公司业绩略超预期,我们将公司18-20年每股收益预测上调至0.37、0.42和0.47元,考虑到行业整体估值下移,下调目标价至14.00元,维持“推荐”评级。
   
6、风险提示:房地产市场下行风险,地产基金业务发展不及预期。